关于《关于解决我县民营企业土地房屋产权历史遗留问题的意见》的政策解读

一、出台文件的必要性

民营经济是推动经济社会发展不可或缺的力量，是创业就业的主要领域、技术创新的重要主体、国家税收的重要来源。但是目前民营企业面临诸多困难，影响了企业高质量发展。为认真贯彻落实省、市关于推动民营企业高质量发展的相关部署和要求，推进我县民营企业土地房屋产权历史遗留问题的化解，切实帮助企业排忧解难、解决问题，促进企业高质量发展。

经过大量调研，梳理出我县民营企业存在的土地房屋产权问题几种情况：一是土地、规划、建设、消防等手续不全；二是企业因为改制、合并、转移等原因导致手续的权利主体与实际权利主体不一致；三是不动产统一登记实施前，土地、房屋已分别登记，房屋登记用途和土地登记用途不一致；四是企业因自身生产经营需要，自行协商互换使用土地或交叉使用，导致地上建筑物越界、跨宗或手续与实际现状不一致；五是部分土地因存在权属争议，导致无法办理变更、转移等登记手续结合我县实际，我局起草了《关于解决我县民营企业土地房屋产权历史遗留问题的办法》，对部分条款做了进一步明确。针对不同企业不同的“痛点”，开出了不同“药方”，全力抓好放管服和“一次办好”改革。

二、解决思路和可行性

（一）主要问题和解决思路。调研中，我们发现企业存在的土地房屋产权历史遗留问题主要原因有四个方面：一是政府在招商引资过程中采取的一系列优惠政策，导致用地、规划、建设等手续不规范；二是部分民营企业在在利益驱动下，未严格按照规划使用土地，违规建设；三是在历次改革、改制、兼并、转移等活动中，企业未申请登记，现在很难查找补齐相关权利承继关系的材料；四是不动产统一登记制度建立前，房地分散登记时信息不共享造成土地、房屋权利人，土地、房屋用途，土地、房屋界址点等不一致，影响不动产转移。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，只要企业符合土地利用总体规范和城乡规划要求，土地、房屋权属无争议，消防设施、建筑质量合格，应适度采取空缺机制、分类处置、简化程序，按照企业土地房屋现状，指导帮助企业完善办理产权登记需要的手续，让企业已经实际占有使用的土地和房屋得到确权，最大限度盘活企业资产，提升企业活力。

（二）可行性。自然资源、住建、消防等部门根据企业房屋现状，经过技术性审查，出具符合规划、工程建设质量合格、消防安全的认定意见，并不违反相关法律法规规定。因此，企业在完善补齐了土地手续，缴纳了相关税费的情况下，提交规划、住建、消防等部门的意见作为申请材料，办理不动产首次登记，符合《不动产登记暂行条例》对不动产登记要件要求，不违反不动产登记的相关法规规定，是可行的。

三、起草依据

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国不动产登记暂行条例》

3.《山东省人民政府关于支持民营经济高质量发展的若干意见》（鲁政发〔2018〕26号）

4.《山东省自然资源厅关于进一步加强民营经济土地政策落实的通知》（鲁自然资字〔2019〕9号）

5.《山东省自然资源厅、财政厅等六部门关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规〔2019〕3号）

6.《淄博市自然资源局关于印发《支持企业发展9条措施指导意见》的通知》（淄自然资发〔2019〕28号）

四、起草过程

2019年8月29日，按照市局“定点包干”工作要求，我局定期梳理报送县域内遗留问题，主动协调、帮办代办，按照“一事一议一报一结”的工作原则，及时予以解决。截至目前，上报的7家企业问题中已解决4个，目前3个正在积极推进中。

2019年10月30日，函请各镇进行摸底统计辖区内企业土地使用权和房屋所有权“两证”不全的历史遗留问题。

2019年11月10日至12月31日，梳理汇总各镇报送情况，分类别提出意见，对不明确事项与企业进一一对接，形成书面材料。

2020年3月19日至 3月27日，向住建、审批等相关部门发函，征求意见，进行了完善。

2020年4月6日，召开审批、规划、利用、法规、不动产登记等业务科室的会审会议，对文件内容进行了讨论。

2020年4月17日至4月24日，在桓台县人民政府网站进行了公示，面向社会公开征求意见。

五、主要内容及解决的重点问题

1、界定解决问题的范围。2018年11月14日《若干意见》印发前，因用地、建设手续不全等原因造成土地房屋产权遗留问题的民营实体经济企业。同时，民营企业还应满足以下条件：1.已进行工商注册登记，并正常经营，符合国家产业政策、生态环保以及安全生产等要求。2.企业用地和房屋建设符合土地利用总体规划和城乡规划，未造成土地闲置。3.企业土地、房屋权属无争议。经营性房地产不在范围内。

2、完善土地、规划手续

由民营企业提出申请，县自然资源局按规定作出相应处理，企业积极整改后，对符合补办条件的，依法予以补办土地、规划手续。民营企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难的，可通过变更土地出让年期的方式处置。

3、完善工程竣工手续

对无法办理工程竣工验收备案的，可由建设单位或房屋建筑实际控制人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位进行工程结构安全鉴定；需要进行实体质量检测的，应当由具有资质的工程质量检测机构进行检测。鉴定意见须及时向县审批服务局报备。县审批服务局应及时告知不动产登记机构，并出具书面证明。对各机构出具结论的法律责任主体、费用承担等做了进一步明确。

4、补办消防手续

按国家有关规定，对符合规定的，经依法处理并整改后由县住建局补办消防手续。

5、主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的情况

实践中，民营企业在改革、改制、兼并的过程中，土地房屋的产权关系没有理顺，造成现企业申请人与提交的材料不相符，由于资料过于复杂，登记机构难以甄别，导致不动产登记遗留问题。对此类问题，需企业提供证明材料，组织相关职能部门进行分析、梳理以及认定，认定结果应进行公示，存在争议的应由司法机关进行裁决。对公示期满未提出异议的，现申请人可持县政府生效决定或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请，符合《不动产登记暂行条例》要求。

6、解决不动产统一登记中的相关问题。

县自然资源局、行政审批局、住房和城乡建设局等部门出具的相关意见或证明等材料，可作为不动产登记的申请材料。

涉及抵押、查封的项目，由法院协调解除项目的抵押、查封后方可办理。

不动产统一登记实施前，由于分散登记造成的房屋用途和土地用途不一致、权利记载冲突等情况，本着“尊重历史”的登记原则，当事人申请登记时，继续分别按原登记用途进行登记，由县政府组织自然资源、行政审批、住房城乡建设等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。

不动产利用现状与申请资料不一致的，由县政府组织相关职能部门，对涉及到的规划条件、用途、出让金、税收、环保以及消防等事宜提出处理意见。按处理意见整改后，由企业申请变更、转移登记。

7、其他事宜

对企业遗失资料的，原核发单位应予以补正或复印存根，也可出具认定意见。同时，国家和省、市出台了相关税费减免政策、支持企业发展规定的，符合条件的民营企业可以享受。

处理历史遗留问题触及的法律法规较多，在起草、定稿及执行过程中承担了一定的法律风险，在后续审批、督查甚至被起诉中也面临被追责的情况，建议建立健全尽职免责机制，对各阶段的执行人员予以保护。

 

原文链接：桓台县人民政府办公室关于解决我县民营企业土地房屋产权历史遗留问题的意见