关于《桓台县农村房地一体不动产确权登记 实施细则》的政策解读

 

一、制定目的和必要性

2018年6月20日，省自然资源厅、省财政厅、省住房和城乡建设厅联合发布《关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字[2018]191号）。

 为贯彻落实党中央、国务院乡村振兴战略，全面深化农村土地制度改革，保证我县农村房地一体不动产确权登记工作顺利开展，明晰农村宅基地、集体建设用地、房屋等不动产权，切实维护农民群众的合法权益。我局起草了《桓台县农村房地一体不动产确权登记实施细则》。

二、主要依据

1.《中华人民共和国物权法》

2.《中华人民共和国土地管理法》

3.《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发【2011】178号）

4.《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发【2014】101号）

5.《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发【2016】191号）

6.《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函【2019】6号）

7.《山东省国土资源厅 山东省财政厅 山东省住房和城乡建设厅关于做好农村房地一体不动产登记工作的通知》（鲁国土资字【2018】191号）

8.《淄博市自然资源局关于印发《淄博市农村不动产确权登记指导意见》的通知》（淄自然资字【2020】106号）

9.《淄博市自然资源局关于印发《关于印发淄博市自然资源统一确权登记总体工作方案》的通知》（淄政字【2020】18号）

三、起草过程

2020年3月19日，按照相关要求进行了房地一体招投标。

2020年8月4日，召开我县农村不动产确权登记工作动员大会。

2020年8月15日，在果里镇东义和村开展房地一体试点工作。

2020年8月21日召开推进农村房地一体确权登记工作座谈会。

2020年8月26日将现行政策明白纸发给镇及村。

2020年9月1日召开桓台县农村房地一体不动产确权项目实施细则研讨会。

四、主要内容

1、明确确权登记范围

本县集体土地范围内依法取得土地使用权以及依法利用宅基地建造村民住房，依法利用集体所有其他建设用地建造房屋的登记

2、登记程序

主要包括申请、受理、审核、登簿、发证

3、结合实际依法处理“一户多宅”问题

“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准”。因继承、司法判决等原因可依法予以确权。

4、宅基地面积标准

按照省相关规定结合我县实际情况，确定每户面积不得超过225平方米。（桓政发【1999】65号《桓台县人民政府关于印发<桓台县农村村民住宅建设管理办法>的通知》）

5、没有权属来源的宅基地

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织或村民委员会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议或异议不成立的，由所在农民集体经济组织或村委会并出具证明，经乡（镇）人民政府审核批准，属于合法使用的，予以确权登记。

6、没有权属来源集体建设用地。

对于没有权属来源的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。

7、分阶段依法处理农村房屋问题

对房屋以建设竣工使用而无建设规划手续的，2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前建房的，可不提供房屋符合规划和建设的相关材料；2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后至2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施前建房的，经所在农村集体（村委会）初审并公示15日无异议的，可不提供房屋符合规划和建设的相关材料，2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施之后建房的，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的镇（街道）出具的规划许可手续。

对房屋已建设竣工使用而无安全质量鉴定资料的,2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施前，农村集体成员利用宅基地自建房屋，由权利人提交房屋质量问题具结书。2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农村集体成员个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。对房屋建设未竣工或不符合安全质量要求的，只登记宅基地使用权，并在权籍调查和不动产权利证书附记栏中注记有关房屋信息。

8、其他事宜

对不能确权的一些情形做出了明确的说明。

处理农村房屋历史遗留问题触及的法律法规较多，在起草、定稿及执行过程中承担了一定的法律风险，在后续审批、发证甚至被起诉中也面临被追责的情况，建立健全尽职免责机制。